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LG München II - 8 T 2362/00

3Z BR 333/00

06.12.00

BayObLGZ 2000 Nr. 74

Der 3. Zivilsenat des Bayerischen Obersten Landesgerichts hat unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters Sprau sowie der Richter Fuchs und Dr. Denk am 6. Dezember 2000 in der Kostensache betreffend die Kostenrechnung des Notars auf die weitere Beschwerde des beteiligten Notars

beschlossen:

Tenor:

I. Der Beschluss des Landgerichts München II vom 15. September 2000 wird im Betrag der Kostenrechnung des beteiligten Notars auf 823,60 DM abgeändert. Im übrigen wird die weitere Beschwerde zurückgewiesen.

II. Der beteiligte Notar hat der Beteiligten vier Fünftel der ihr im Verfahren der weiteren Beschwerde entstandenen Kosten zu erstatten.

III. Der Geschäftswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde wird auf 1165,80 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligte ist Miteigentümerin eines nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilten Grundstücks. Die Gemeinde beabsichtigte, einen unbebauten, ca. 960 Quadratmeter großen Teil dieses Grundstücks in den Bereich eines noch aufzustellenden Bebauungsplans einzubeziehen. Dabei sollte durch die Einräumung eines Ankaufsrechts gegenüber der Gemeinde sichergestellt werden, dass bei einer etwaigen Veräußerung des Baugrunds nur Einheimische als Erwerber zum Zuge kämen.

Der beteiligte Notar beurkundete am 27.7.1998 ein an die Gemeinde gerichtetes Angebot der Beteiligten zum Abschluß eines Kaufvertrages über die genannte Teilfläche. Nach Teil A Abschnitt I der Urkunde ist die Beteiligte ab dem Beurkundungstag unwiderruflich 15 Jahre lang an das Angebot gebunden. Sie ist gegenüber der Gemeinde verpflichtet, unverzüglich gemeinsam mit der weiteren Miteigentümerin entweder eine Realteilung durch vollständige Aufhebung der Wohnungseigentümergemeinschaft oder zumindest eine teilweise Auseinandersetzung des gemeinschaftlichen Grundbesitzes durchzuführen, so dass sie die Teilfläche zu Alleineigentum erhält. Nach Abschnitt II trägt die Beteiligte sämtliche Kosten. In Abschnitt IV bewilligt sie die Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Nach Abschnitt V darf die Gemeinde das Angebot nur annehmen, wenn die Beteiligte den Baugrund innerhalb der Angebotsfrist an jemand anderen als Angehörige, Ortsansässige oder in der Gemeinde hauptberuflich Tätige veräußert. In Teil B der Urkunde wurde der Inhalt des Kaufvertrages festgelegt. Nach Abschnitt IV dieses Teils wurde als Kaufpreis die Hälfte des im Zeitpunkt der Annahme gegebenen Verkehrswertes des Grundstücks abzüglich etwaiger Erschließungskosten zuzüglich des vollen Verkehrswertes etwaiger bis dahin errichteter Gebäude vereinbart. Die Urkunde ist von der Beteiligten und dem Bürgermeister der Gemeinde unterschrieben.

Der beteiligte Notar übersandte der Beteiligten unter dem 27.7.1998 eine Kostenrechnung über 1763,20 DM. Für die Beurkundung des Antrags zum Abschluß eines Vertrags setzte er 1110 DM an. Das entspricht dem Eineinhalbfachen der vollen Gebühr aus einem Geschäftswert von 410000 DM. Dabei ging der Notar für den Grundstückswert von dem Mittelwert für Wohnbauflächen anhand der Bodenrichtwertliste des Gutachterausschusses beim Landratsamt (500 DM/qm) aus, wobei er einen Sicherheitsabschlag von 25 % machte. Dazu rechnete er 10 % der geschätzten künftigen Baukosten von 500000 DM, also 50000 DM. Weiterhin berechnete der Notar für die Beurkundung der vertraglichen Inhalte 380 DM, das ist das Doppelte der vollen Gebühr aus einem Teilwert von 15 % des Geschäftswerts des Angebots. Dazu kamen die üblichen Schreibgebühren, sonstigen Auslagen und die gesetzliche Mehrwertsteuer.

Die Beteiligte bezahlte diese Rechnung nicht mit der Begründung, ihre Miteigentümerin habe die erwartete Mitwirkung verweigert, die Gemeinde habe daher das Grundstück aus dem Bebauungsplan herausgenommen, sie sei, nachdem das ganze Vorhaben gescheitert sei, zu nichts verpflichtet. Der beteiligte Notar ließ der Beteiligten die vollstreckbare Ausfertigung der Kostenrechnung im April 2000 zustellen. Daraufhin erhob die Beteiligte, nunmehr anwaltschaftlich vertreten, Beschwerde, mit der sie geltend machte, das Grundstück sei Grünland mit einem Quadratmeterpreis von 12 DM. Später erklärte sie ergänzend die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch; der Notar hätte bei der Beurkundung auf die Möglichkeit einer Gebührenermäßigung wegen der Beteiligung einer Gemeinde hinweisen müssen. Außerdem machte sie geltend, beim Geschäftswert hätten die künftigen Erschließungskosten abgezogen werden müssen.

Das Landgericht hat mit Beschluss vom 15.9.2000 die Kostenrechnung auf 597,40 DM herabgesetzt und die weitere Beschwerde zugelassen. Es ging dabei in Übereinstimmung mit dem Notar von den Baulandpreisen aus, legte jedoch einen Quadratmeterpreis von 400 DM zugrunde, weil das Grundstück noch nicht erschlossen und baureif sei. Hiervon machte es einen Abschlag von 25 % wegen der Bindung durch das Einheimischenmodell und aus dem danach errechneten Quadratmeterpreis von 300 DM einen weiteren Sicherheitsabschlag von 25 %, so dass ein Quadratmeterpreis von 225 DM blieb. Den Ansatz für den Gebäudewert erkannte es nicht an, da die Bebauung ungewiss sei. Des weiteren wandte das Landgericht § 20 Abs. 2 KostO an, wonach der Geschäftswert zu halbieren ist. Das Kaufangebot diene nämlich nur zur Absicherung der Bedingungen des Einheimischenmodells. Ein Erwerb durch die Gemeinde sei gar nicht beabsichtigt. Damit entspreche das Kaufangebot in seiner rechtlichen und wirtschaftlichen Bedeutung den Wiederkaufsrechten im Sinne des § 20 Abs. 2 KostO. Schließlich kürzte das Landgericht den Ansatz bezüglich des vertraglichen Teils. Es dürfe nicht das Doppelte der vollen Gebühr, sondern lediglich die Hälfte der vollen Gebühr aus 15 % des neuberechneten Geschäftswerts, 108000 DM, angesetzt werden, weil das Angebot der Beteiligten an die Gemeinde, dass diese die Rechte aus dem Kaufangebot abtreten dürfe, Inhalt des Kaufangebots und damit von der Gebühr für das Kaufangebot abgedeckt sei. Nur für die insoweit beurkundete Annahme durch die Gemeinde dürfe eine halbe Gebühr erhoben werden.

Gegen den Beschluss des Landgerichts wendet sich der beteiligte Notar mit der weiteren Beschwerde.

II.

Die weitere Beschwerde ist zulässig. Sie wurde vom Landgericht zugelassen (§ 156 Abs. 2 Satz 2 KostO). Die Notfrist von einem Monat für ihre Einlegung (§ 156 Abs. 2 Satz 1 KostO) wurde nicht in Lauf gesetzt, weil das Landgericht seinen Beschluss den Beteiligten nicht zugestellt hat.

In der Sache ist das Rechtsmittel nur teilweise begründet (§ 156 Abs. 2 Satz 4 KostO, § 550 ZPO).

1. Das Landgericht hat den Gegenstand seiner Prüfung zu weit ausgedehnt. Der Entscheidungsgegenstand eines Verfahrens nach § 156 KostO wird durch die Beanstandungen des Beschwerdeführers bestimmt (st. Rechtsprechung des Senats, vgl. BayObLGZ 1969, 292/295; 1971, 9; 1987, 341/343; JurBüro 1989, 227). Mit der Beschwerde wurde gerügt, dass zu Unrecht Baulandpreise statt Grünlandpreisen herangezogen und die Erschließungskosten nicht abgezogen worden seien. Daneben wurde die Aufrechnung mit einem vermeintlichen Schadensersatzanspruch erklärt. Beanstandet waren mithin der Geschäftswert, nicht aber die Gebühren als solche und das übrige Rechenwerk. Das Landgericht hätte sich auf die Überprüfung des vom Notar zugrunde gelegten Geschäftswerts und der Aufrechnung beschränken müssen.

2. Bei der Bestimmung des Geschäftswerts legt das Landgericht zutreffend nicht den in dem Vertragsangebot ausgewiesenen Kaufpreis, sondern den Verkehrswert des Grundstücks zum Zeitpunkt der Beurkundung zugrunde (§ 18 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 KostO, § 20 Abs. 1 Satz 2 KostO, § 19 Abs. 1 KostO). Das Gesetz regelt nicht näher, nach welcher Bewertungsmethode der Verkehrswert festzustellen ist. § 19 Abs. 1 Satz 2 KostO erläutert lediglich, dass er durch den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei der Veräußerung zu erzielenden Preis bestimmt wird. Im vorliegenden Falle darf nicht außer acht gelassen werden, dass das Grundstück alsbald durch die Aufstellung eines Bebauungsplans durch die Gemeinde Bauland werden sollte. Die beurkundeten Erklärungen sind nur vor diesem Hintergrund verständlich. Auch zeigt der Lageplan, welcher der Urkunde beigeheftet ist, das Planungsgebiet in der bei kommunalen Leitplanungen üblichen Kennzeichnung. Das Landgericht ist daher zutreffend der Ansicht der Beteiligten entgegengetreten, es seien die Grünlandpreise maßgeblich, und ist von Baulandpreisen ausgegangen (vgl. auch Korintenberg/Bengel KostO 14. Aufl. § 20 Rn. 44).

Die Frage, auf welche Unterlagen bei der Wertermittlung zurückzugreifen ist, regelt § 19 Abs. 2 Satz 1 KostO in der weise, dass einige Anhaltspunkte für die Feststellung des Wertes von Grundbesitz aufgezählt, aber auch andere Anhaltspunkte zugelassen werden ("oder aus sonstigen ausreichenden Anhaltspunkten"). Das Gericht hat seine Überzeugung vom zutreffenden Geschäftswert aus allen Anhaltspunkten zu bilden, die ihm ohne Beweisaufnahme zugänglich sind. In vielen Fällen stellt die Verwendung der Bodenrichtwerte eine brauchbare und mit dem Gesetz zu vereinbarende Art der Wertermittlung bei Grundstücken dar. Diese vereinfachte Sachwertmethode ist in Rechtsprechung und Schrifttum anerkannt (BayObLGZ 2000 189/191 m.w.N.; Korintenberg/Bengel § 19 Rn. 52). Das Landgericht hat dem gemäß zutreffend in Übereinstimmung mit dem weiteren Beteiligten die Bodenrichtwertliste des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich des Landkreises (Stand: 31.12.1996) und dort die Werte für Wohnbauflächen in der Gemeinde, nämlich 400 DM bis 600 DM/qm, zum Ausgangspunkt genommen.

Das Landgericht war befugt, eine eigene Schätzung des Wertes anstelle der des beteiligten Notars vorzunehmen (Korintenberg/Bengel § 156 Rn. 65). Seine weiteren Gedankenschritte sind nachvollziehbar und von seinen nicht nachprüfbaren Sachverhaltsfeststellungen getragen, daher rechtlich nicht zu beanstanden. Dass der unterste Richtwert (400 DM/qm) herangezogen wird, wird damit begründet, dass das Grundstück noch nicht erschlossen ist. Ein Abschlag von 25 % wegen der Bindungen des gewählten Einheimischenmodells ist gerechtfertigt (Korintenberg/Bengel § 20 Rn. 44). Ein Sicherheitsabschlag von abermals 25 % ist wegen der Schwankungsbreiten bei der Ermittlung des Bodenrichtwertes zulässig (vgl. BayObLGZ 1972, 297).

Soweit das Landgericht den vom Notar angesetzten Gebäudewert nicht berücksichtigt hat, hält dies der rechtlichen Überprüfung nicht stand. Die mögliche Bebauung ist durch Schätzung auf der Grundlage der zu erwartenden Baukosten wertmäßig zu erfassen (Korintenberg/Bengel § 20 Rn. 44). Dies gilt jedenfalls dann, wenn, wie hier, die Regelung über den Kaufpreis den Wert etwaiger Gebäude berücksichtigt (vgl. Teil B Abschnitt IV Buchst. b der Urkunde; BayObLGZ 1975, 450/457). Die Annahme eines Gebäudewerts von 500000 DM durch den beteiligten Notar ist im Hinblick auf die Grundstücksgröße von 960 qm und die aus dem Lageplan ersichtliche angrenzende Bebauung auch ohne Kenntnis der Festlegungen des geplanten Bebauungsplans nachvollziehbar. Weitere Erhebungen hierzu sind daher nicht erforderlich (Keidel/Kayser FGG 14. Aufl. § 12 Rn. 182). Die bestehende Ungewißheit hinsichtlich der künftigen Bebauung wurde vom beteiligten Notar in nicht zu beanstandender Weise durch Ansatz eines Bruchteils der geschätzten Baukosten von 10 % Rechnung getragen (Korintenberg/Bengel § 20 Rn. 44).

3. Das Landgericht hat zu Recht § 20 Abs. 2 KostO herangezogen.

Diese Vorschrift ist beim Ankaufsrecht, das in der Kostenordnung nicht ausdrücklich erwähnt wird, jedenfalls dann entsprechend anzuwenden, wenn das Ankaufsrecht in seiner konkreten Ausgestaltung mit den in der Vorschrift genannten Rechten vergleichbar ist (st. Rspr. des Senats, BayObLGZ 1975, 450 und 1992, 171/174; JurBüro 1997, 378 und 1998, 489; BayObLGZ 2000, 4/7). Das ist der Fall, wenn es nach der konkreten Fallgestaltung völlig ungewiß ist, ob das Ankaufsrecht jemals ausgeübt werden wird (OLG Düsseldorf MDR 1996, 318; Rohs/Wedewer KostO 3. Aufl. § 20 Rn. 24b). So liegt es insbesondere dann, wenn das Ankaufsrecht, wie hier, dem mit ihm verfolgten Zweck nicht nur im Fall seiner Ausübung gerecht wird, sondern auch dann, wenn der Belastete es zur Vermeidung der Ausübung unterläßt, den Eintritt der hierfür gesetzten Bedingung herbeizuführen. Hier war Ziel des Ankaufsrechts nicht der Grundstückserwerb durch die Gemeinde, sondern die Absicherung gegen die Veräußerung des Grundstücks an ortsfremde Personen. Die Vertragsparteien gingen also davon aus, dass die Voraussetzungen für die Ausübung eher nicht eintreten würden. Diese Gemeinsamkeit mit dem Vorkaufs- und auch Wiederkaufsrecht erfordert eine kostenrechtliche Gleichbehandlung mit diesen Rechten (so auch Korintenberg/Bengel § 20 Rn. 44; Hartmann Kostengesetze 30. Aufl. § 20 KostO Rn. 38).

4. Für die Gebührenrechnung ist somit ein Geschäftswert maßgeblich, der sich aus dem vom Landgericht zutreffend errechneten Grundstückswert von 216000 DM und dem vom Notar zutreffend angesetzten Gebäudewert von 10 % aus 500000 DM = 50000 DM ergibt, wobei die Summe von 266000 DM wegen § 20 Abs. 2 KostO (oben 3.) zu halbieren ist. Die 15/10-Gebühr aus 133000 DM beträgt 480 DM. Dazu kommt die in der Rechnung gesondert ausgewiesene 20/10-Gebühr gemäß § 36 Abs. 2 KostO aus 15 % von 133000 DM = 19950 DM, das sind 200 DM. Insoweit war das Landgericht zu Änderungen nicht befugt (s.o. 1.). Im übrigen wäre die Annahme einer 5/10-Gebühr gemäß § 38 Abs. 2 Nr. 2 KostO unzutreffend, da bezüglich der vertraglichen Inhalte der Urkunde bereits die Voraussetzung der anderweitigen Beurkundung fehlt; Angebot und Annahme sind in ein und derselben Urkunde enthalten. Mit den Schreibgebühren und sonstigen Auslagen sowie der Umsatzsteuer ergibt sich ein Rechnungsgesamtbetrag von 823,60 DM.

5. Die Aufrechung der Beteiligten ist wirkungslos, weil kein Gegenanspruch besteht. Ein Schadensersatzanspruch der Beteiligten gegen den Notar infolge unterlassenen Hinweises auf die Möglichkeiten der Gebührenermäßigung gegenüber Gemeinden ist nicht gegeben. Die Ermäßigung des § 144 KostO greift schon deshalb nicht ein, weil Abs. 1 Satz 3 dieser Vorschrift die Darlegung verlangt, dass die Weiterveräußerung an nichtbegünstigte Dritte nicht beabsichtigt ist. Nach dem Willen der Urkundsparteien sollte aber, falls es überhaupt zu einer Veräußerung des Grundstücks kommen sollte, die Veräußerung an einen Einheimischen im Sinne der urkundlichen Festlegungen, also an einen nichtbegünstigten Dritten im Sinne von § 144 Abs. 1 Satz 3 KostO, erfolgen.

6. Dass das Landgericht von einer Anordnung gemäß § 13a Abs. 1 Satz 1 FGG abgesehen hat, ist nicht zu beanstanden, da die Beteiligte mit ihrem Haupteinwand, das Grundstück sei als Grünland mit 12 DM/qm zu bewerten, und mit ihrem Aufrechnungseinwand nicht durchgedrungen ist, andererseits eine erhebliche Herabsetzung der Kostenrechnung aus anderen Gründen erfolgte.

7. Die Kostenentscheidung beruht auf § 13 a Abs. 1 Satz 1 FGG. Das Rechtsmittel des weiteren Beteiligten ist zum überwiegenden Teil unbegründet. Der Geschäftswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde wurde gemäß § 131 Abs. 2, § 30 Abs. 1 KostO entsprechend der Differenz zwischen der vom beteiligten Notar geltend gemachten und der vom Landgericht erkannten Höhe der Kostenrechnung festgesetzt.

Ende der Entscheidung